Les oublies dans le chiffrage d’une maison

Les oublies dans le chiffrage d’une maison représente 50 % des litiges entre client et constructeur…

Les oublies dans le chiffrage d’une maison représente 50 % des litiges entre client et constructeur…

J’ai pu remarquer, au cours de mes années en qualité de conducteur de travaux en maison individuelle, que les gens qui font construire maîtrisent mal ce qu’ils achètent chez un constructeur de maison individuelle. Et je dirai même pire. Non seulement les clients ne savent pas ce qu’il achète. Mais il y a aussi les vendeurs de maison ne savent pas ce qu’ils vendent !

Les oublies dans le chiffrage d’une maison parce que les vendeurs ne disent pas tout.

Vendre une maison est un art des plus difficiles qui soit.

Les intérêts du vendeur de maison n’est pas forcément l’intérêt de celui qui achète la maison. Le bon vendeur de maison sait que évoquer trop de détails techniques peut inquiéter l’acquéreur. Car en effet parler de technique soulève des questions sur le projet. Par extension les questions génèrent des doutes.

Alors que les acquéreurs pour se lancer dans un l’achat doivent être dans un état d’euphorie. Leurs parler de technique c’est mettre les acquéreurs en face de problème donc en face de doute. Et un acquéreur qui doute, qui s’inquiète est un acquéreur qui se rétracte.

Pour ces raisons, les vendeurs de maison individuelle tentent « de ne pas en dire trop » sur les techniques de réalisation. 

A contrario, une fois engagé dans le projet de construire l’acquéreur pourra plus difficilement se désengager. En effet, si l’acquéreur s’engage envers le constructeur de maison, dépose un permis de construire et verse des acomptes. L’acquéreur devra affronter lesdits problèmes plutôt que de s’en défausser…

Les oublies dans le chiffrage d’une maison parce que les vendeurs sont incompétents.

Conseiller un client dans le bût qu’il achète une maison est une tâche difficile. La construction d’une maison faisant appel à de nombreux métiers, connaissances techniques et financières. Il pour construire une maison au minimum une dizaine de corps d’état : terrassier, maçon, charpentier, menuisier, plâquiste, plombier, électricien, carreleur, peintre… Mais aussi les métiers de l’étude : architecte / dessinateur, étude de sol, viabilité, étude thermique, métreur… Sans parler d’un accroissement constant des normes et lois, régentant toujours plus l’acte de construire et souvent en dépit du bon sens. Bref autant vous dire que le vendeur a intérêt d’être bien « calé » pour bien conseiller un client…

Pour autant secteur de la maison individuelle est en difficulté. Les ventes de maison sont en berne. La concurrence entre les différents acteurs fait rage. La dessus, mettez le délitement de la protection du travail et du travailleur. Engendrant une précarisation grandissante des métiers ( via l’auto-entreprise et les contrats CDD ) ne va pas dans le sens de vendeurs en maison individuelle mieux formés. Ayant par la même la capacité de bien conseiller leurs clients.

Quand aux vendeurs qui sont bien formé. Ils ont était bien formé, OUI ! mais à vendre, pas à construire des maisons. En effet, ces vendeurs sortent des écoles de commerce. Très peu sont issu du chantier et savent ce qu’est réellement comment une maison est construite.

De plus, dans les grande entreprise moderne il y a de nos jour une prime à l’irresponsabilité. Vous savez c’est le  » c’est la faute de l’autre « . Le vendeur de la maison, à partir du moment où le client à signé que le contrat de construction CCMI, n’a plus de relation avec celui-ci. Donc si il y a des problèmes ou des non-dits lors de la vente, ce ne sera pas au vendeur de régler ces problèmes lors de la construction. Se sera au conducteur de travaux, voire aux artisans. Ainsi un vendeur peu répéter sans cesse la même erreur dans ses ventes. Car ce n’est pas à lui à de résoudre l’erreur qu’il aura engendré.

Pour ces raisons, nombre de personnes passant par un constructeur sont surpris au fur et à mesure de la construction de leur maison des prestations non comprises dans leur contrat initial.

Les oublies dans le chiffrage d’une maison parce que les clients ne s’intéressent pas à leur projet.

« Un homme averti en vaux deux »…

Pour construire votre première maison, comment vous pouvez faire autrement que de vous former, par vous-même ?

En définitive, vous n’avez pas le choix : que vous passiez par un constructeur de maison ou non. Vous serez contraint de connaitre votre sujet et d’acquérir les compétence nécessaires à la compréhension de ce que vous achetez. Cela passera d’abord par la compréhension du processus de construction, puis par l’obligation de vous intéresser au moins succinctement aux métiers qui participeront à la construction de votre maison : le maçon, le charpentier, le dessinateur métreur…

Sinon, vous apprendrez et découvrirez en même temps que la maison se construit ce que vous avez réellement acheté. Toutefois, il sera trop tard, et les choses seront faites à vos dépends. (Ce que font la plupart des gens qui font construire leur maison), Puis après ils diront le fameux « pour réussir sa maison, il faut en construire deux »…

Les pires erreurs que l’on commet sont toujours par manque d’information ou de formation.

Comment fonctionne le chiffrage d’une maison chez un constructeur ?

Acheter une maison c’est bien, mais savoir ce qu’il y aura dedans c’est mieux !

Généralement le constructeur de maison part d’un plan de base, sur lequel, il vient rajouter des options. Il faut donc pour vous acheteur vous familiarisé avec un descriptif de maison.

Et afin de vous familiariser avec un descriptif de maison, ci après vous en trouverez un exemple en cliquant sur ce lien. Tout les articles comprenant la mention « de base », veux dire que ces prestations sont comprises dans le tarif du modèle de base d’une maison.

Les principaux oublies dans le chiffrage d’une maison.

L’évacuation des terres

L’évacuation des terres est souvent non comprise dans le contrat de construction. En effet, il est difficilement chiffrable pour le constructeur de maison l’évacuation des terre.

Toutefois sur un petit terrain de plus si il est en pente. Vous risquez fortement de devoir évacuer un volume de terre.

Si vous vous baladez sur les lotissement neuf vous constaterez que certaine maison on à l’arrière des immense tas de terre. Le propriétaire essai bien souvent de revendre sa terre sur « le bon coin ». Mais cela bien souvent sans succès car il y a toujours plus de vendeur de terre que d’acheteur. Hé oui ! Tout le monde creuse pour réaliser une maison…

Afin de déterminer si oui ou non vous pouvez être confronté à ce problème. Je vous renvoie vers cet article. Vous y trouvez un calcul sur l’évacuation des terres.

Mais le mieux si vous avez un doute c’est de vous adresser à un terrassier voire à un conducteur de travaux afin d’estimer si oui ou non vous aurez de la terre a évacuer sur votre terrain. Et si oui comment faire pour diminuer le coûts d’évacuation des terres. Une solution peut être de remonter la maison.

Le chemin d’accès

Acheter un terrain viabilisé

Que veut dire « viabilisé » ?

Viabiliser un terrain c’est construire l’ensemble des réseaux nécessaires à la future construction  (routier, électrique, téléphonique, etc.). C’est pourquoi acheter un terrain viabilisé est intéressant pour l’acquéreur.

Acheter un terrain viabilisé ou pas…

Faut-il préférer acheter un terrain viabilisé ou non ?

En effet, acheter un terrain viabilisé peu paraitre aux premiers abords moins casse-tête (et cela l’est). Toutefois en tant qu’acquéreur, il peut être intéressant de faire viabiliser soi-même son terrain. Tout dépend, si le prix d’acquisition du terrain non viabilisé plus les travaux de viabilité est inférieur au prix du terrain viabilisé.

De plus, le fait que un terrain ne soit pas viabilisé va arrêter beaucoup d’acquéreurs. Ainsi, si vous êtes un peu témérair, et que en lisant l’annonce immobilière vous ne rejetez pas directement l’affaire à la lecture des mots « terrain non viabilisé »; il se peut que vous dénichez un bonne affaire. Il se peut aussi que vous ayez un peu moins concurrences entre les acheteurs pour l’achat de ce terrain. Ainsi s’ouvre à vous l’opportunité de négocier les prix…

En effet, si le vendeur ne prend pas la peine de viabiliser son terrain pour le vendre. C’est peut être qu’il veut s’en débarrasser. A l’inverse, il y a peut être anguille sous roche.

Je vous renvoie à mon article Trouver un terrain afin de creuser la question…

Acheter un terrain viabilisé : à quoi faut’il faire attention !

Attention : un terrain peut être dit « viabilisé », mais pour autant ne pas être raccordé aux réseaux gaz ou aux réseaux égouts par exemple. Sur certaines communes, il n’y a tout simplement pas de réseaux gaz ou de pas de réseaux égouts.

A l’achat du terrain, il faudra donc bien vous renseigner sur quels sont réseaux qui arrivent sur la parcelle.

Prenons un exemple tout bête pour l’égout.

Il faut savoir que les eaux usées s’écoulent gravitèrement. Cela veut dire quoi ? Pour que votre réseau d’eau usée fonctionne. Vos toilettes, donc votre maison doivent être plus haut que l’égout dans la rue. Car en effet l’eau coule de haut en bas…

Du coup si l’égout arrive en haut de votre terrain, il sera difficile. Voire peut être impossible de se raccorder à cet égout. Tout à fait, car il faudra que le niveau de votre maison soit encore plus haut que le niveau de cet égout.

Méfiance donc…

Acheter un terrain non viabilisé

Dans l’espace public (route, place publique, bâtiment publique…) uniquement des entreprises choisi par la commune et répondant aux normes exigées de la commune peuvent intervenir.

Du coup, pour faire viabiliser un terrain vous ne pourrez pas faire travailler l’entreprise de votre choix. Vous devrez faire travailler l’entreprises choisies par la commune en question.

Donc la première étape pour faire viabiliser un terrain est de se rendre au service urbanisme de la commune dans laquelle on souhaite faire construire. Vous demanderez aux services d’urbanisme quelles sont les entreprises responsables des réseaux. Ces entreprises sont appelées des concessionnaires.

Grâce à cette liste (liste des concessionnaires) obtenu au près du service urbanisme de la mairie. Vous pourrez appeler chaque entreprise responsable de son réseau. Puis vous demander à ces entreprises de vous établir un devis pour amener le réseau en question jusqu’au bord de votre terrain.

Exemple : 

Admettons que en consultant les petites annonces vous tombez sur ce terrain :

Acheter un terrain viabilisé
Terrain non viabilisé à Chatillon d’azergues

Du coup, pour connaître le coût pour faire viabiliser ce terrain, vous devez vous y prendre ainsi : Vous devez trouver le service urbanisme de la mairie de Chatillon d’Azergues, puis vous y rendre.

Commencez à taper dans votre moteur de recherche internet les mots suivants : « service urbanisme mairie de chatillon-d’azergues ».

Vous tomberez sur la page suivante :

Service urbanisme de chatillon d'azergues
Service urbanisme de chatillon d’azergues

 Ainsi vous n’aurez plus qu’a vous rendre aux horaires d’ouvertures du service urbanisme de la mairie, afin de connaître les entreprises concessionnaires de la commune.

Un exemple d’entreprise concessionnaire :

– Pour EAU POTABLE, vous devrez contacter le service des eaux de la commune : SUEZ, EAUX DU GRAND LYON ect…. 

 – Pour l’ELECTRICITE, le client devra contacter ENEDIS via leur site web : www.enedis.fr (service particulier raccordement) pour leur demander un devis afin de faire des travaux sur voiries publiques d’extension du réseau public de distribution. Il faut savoir que les démarches sont longues : les délais peuvent atteindre 6 mois.

 – Pour le GAZ, il s’offre a vous deux possibilités : soit :

  • Viabiliser le terrain en gaz, dans ce cas contacter le concessionnaire ENGIE/GDF.
  • S’il n’y a pas de réseaux gaz sur la commune, ENGIE vous proposera l’installation d’une citerne gaz (les frais d’installation de la citerne gaz sont pris en charge par votre fournisseur de gaz en fonction du contrat que vous allez signer)

 – Pour les EAUX PLUVIALES, vous devrez vous renseigner sur comment traiter les eaux pluviales, soit grâce à un puits perdu ou autre dispositif, soit un raccordement au réseau. Je vous renvoie au chapitre « gestion des eaux pluviales » à la page 82 pour en savoir plus sur les différents dispositifs.

 – Pour l’EGOUT, il faudra contacter l’entreprise qui s’occupe de l’assainissement collectif. S’il n’est pas possible de raccorder votre terrain à l’égout, vous devrez réaliser un assainissement automne en fonction d’une étude de sol et contacter le service de l’assainissement non collectif : « le SPANC ». 

ATTENTION : Avant de faire tirer l’égout jusqu’a votre maison il faudra vérifier que la future maison se raccorde bien à celui-ci. Voir à cet égard le chapitre « l’égout gravitaire ».

 – Pour le téléphone : Orange, France télécom ou autres…


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Je remercie mes lecteurs.

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Avantages de l’autoconstruction

Avantage de l’autoconstruction numéro 1 : on reste maître de son projet.

L’ avantage de l’autoconstruction de sa maison c’est de pouvoir dialoguer en direct avec les artisans et les ouvriers. A un moment ou un autre sur un chantier survient toujours un problème à résoudre. Et la meilleur façon de le résoudre c’est sur le chantier avec les ouvriers. Avec les personnes qui travaillent réellement à la construction de la maison. Cette argument me partait le principal avantage de l’autoconstruction.

Sur un chantier, il ne peut y avoir qu’un seul chef !

Construire sa maison c’est réaliser son projet. Un projet important. On va pas se cacher que construire une maison est un processus long et plein d’embuches. Toutefois beaucoup de personnes pensent pouvoir confier à d’autres la résolution de leurs propres problèmes. Je pense que ces personnes se cachent derrières leurs petits doigts.

Avantage de l’autoconstruction numéro 2 : On évite le constructeur de maison.

A contrario voyons comment se passe le déroulement d’un chantier chez un constructeur.

Les familles ou personnes ayant choisi de faire construire leur maison par un constructeur de maison individuelle se trouveront par la force des choses exclues de leurs projet pendant la construction. En effet, on appelle cela « faire construire clef en main ».

Alors concrètement, comment cela se passe quand vous achetez une maison chez un constructeur de maison individuelle ?

Vous (en tant que client) devez déterminer de nombreux choix :

  • du terrain,
  • d’un modèle de maison,
  • des options (tuiles, carrelages,…).

Une fois ses choix déterminés, le constructeur déposera le permis de construire. Ensuite il construira la maison. Pendant la construction, en tant que client vous aurez deux ou trois rendez-vous avec le conducteur de travaux. Une fois la maison achevée, il vous faudra régler la totalité des travaux pour obtenir vos clefs. Et ensuite, seulement, vous pourrez vous installer à l’intérieur de votre maison. 

Les intermédiaires…

Dans ce processus vous serez uniquement observateur de ce projet se construisant devant vos yeux. Vous ne pourrez pas intervenir. En voyant votre maison se construire sans vous, cela vous générera quelques anxiétés.

De plus, parfois, vous vous apercevrez d’un défaut ou d’une certaine modification a faire sur la maison. Mais impossible pour vous de modifier les choses car vous n’aurez pas accès à votre chantier.

Vous serez contraint de passer par votre intermédiaire : « le constructeur » et faire appelle à son conducteur de travaux. Cet intermédiaire ne fait que compliquer les choses. En effet, quand vous passez par un intermédiaire, l’information que vous lui transmettez, va être nécessairement modifiée ou pire non transmise a l’entreprise concernée. Parfois l’intermédiaire va mettre trop de temps pour transmettre l’information, et l’erreur ne pourra plus être corrigé.

Avantage de l’autoconstruction numéro 2 : Savoir ce qu’on achète !

J’ai pu remarquer, au cours de mes années en qualité de conducteur de travaux en maison individuelle, que les gens qui font construire maîtrisent mal ce qu’ils achètent chez un constructeur de maison individuelle. Et je dirai même pire : les vendeurs de maison ne savent pas ce qu’ils vendent !

Conseiller un client dans le but qu’il achète une maison fait appel à de nombreux connaissances techniques et économique, pour autant la difficulté du secteur de la maison individuelle à croitre et la précarisation grandissante des métiers ( via l’auto-entreprise et les contrats CDD ) ne va pas dans le sens de vendeurs en maison individuelle mieux formés et pouvant bien informer leurs clients. 

L’intérêt du vendeur de maison n’est pas forcément l’intérêt de celui qui achète la maison. Le bon vendeur de maison sait que l’information inquiète les acquéreurs car l’information soulève des questions et bizarrement génère donc des doutes chez la personne qui achète une maison. Et parfois, l’acquéreur, plutôt que de trouver une solution et faire face au problème, préfère se retirer de leur projet. Alors, que si l’acquéreur s’engage envers le constructeur de maison, dépose un permis de construire et verse des acomptes, il sera davantage à même d’affronter ledit problème plutôt que de s’en défausser… Pour ces raisons, les vendeurs de maison individuelle tentent « de ne pas en dire trop » sur les techniques de réalisation. 

De plus, le vendeur de la maison, à partir du moment où le client à signé que le contrat de construction CMI, n’a plus de relation avec celui-ci. Donc si il y a des problèmes ou des non-dits, ce ne sera pas au vendeur de les régler en faisant face au client…

Pour ces raisons, nombre de personnes passant par un constructeur sont surpris au fur et à mesure de la construction de leur maison des prestations non comprises dans leur contrat initial. La réputation, les rumeurs propagées sur les constructeurs de maison individuelle ne s’auto-génèrent pas elles-mêmes ; elles puisent leurs sources dans les phénomènes expliqués ci-dessus. 

Proposer une méthode différente

Une des motivations profondes qui m’ont incité à écrire ce livre, et à créer la formation qui l’accompagne, est d’offrir une autre voie aux personnes souhaitant faire différemment et par elles-mêmes. Mais aussi de leur faire voir l’avantage de l’autoconstruction.

En effet, ce que je propose de vous donner est la capacité de gérer la construction de votre maison par vous même : d’acheter un terrain, de missionner les artisans et de suivre vous même la construction de votre maison.

Car pouvoir avoir un contact direct avec les artisans me parait en définitive la meilleure façon d’aborder la construction d’une maison. En effet, lorsqu’il est question de s’occuper de ses affaires, je pense que l’on n’est jamais mieux servi que par soi-même…

Attention, suivre ses travaux soi-même ne s’adresse pas à tout le monde. Il vous faudra avoir la tête sur les épaules, et veiller à ne pas vous disperser. Pour autant, avec un peu de rigueur et grâce à ce livre et la formation qui l’accompagne, si l’envie de suivre vos travaux vous séduit cela est tout a fait possible. 

Et je pense d’ailleurs qu’en définitive, la meilleur personne pour suivre ses travaux c’est vous-même, le client. Car c’est simplement vos affaires, et votre maison en définitive.

Avantage de l’autoconstruction est de remettre de la proximité entre le client et son chantier

Parler directement avec le dessinateur ou l’artisan qui réalise la maison simplifie la transmission des informations et la réalisation des choses en définitive. De plus, personne ne connaît mieux que l’artisan comment on réalise un ouvrage. Car c’est en faisant que l’on sait…

Le marché de la maison individuelle est un secteur très concurrentiel. Les ventes depuis 2019 son en berne. Le rapport de force est clairement en faveur des clients. La concurrence est une bonne chose en soi, mais il y a un revers à cette médaille. Trop de concurrence amènent les constructeurs de maison à payer leurs sous traitants toujours moins chère. Cette politique au final tire la qualité des ouvrages vers le bas.

Dans ce climat, les constructeurs de maison se battent pour payer toujours moins cher leurs sous-traitants. Vu que le client est tenu à distance de son chantier. Et qu’il ne sait pas non plus à quel prix sont sous-traités les travaux, donc tout semble permis.

L’avantage de l’autoconstruction c’est que vous connaissez à quel prix sera payé vos artisants.

Re-mettre de la proximité entre le client et l’artisan. Voila une solution évidente permettant éviter ses dérives.

Les inconvénients de l’autoconstruction.

Continuer la lecture de « Avantages de l’autoconstruction »

Trouver un terrain constructible

Trouver un terrain constructible, afin d’y édifier sa maison n’a rien d’évident. Surtout ces dernières années les prix des terrains ont flambé. Du coup trouver un terrain constructible devient une tâche hardie. Et puis, vous savez quand les choses deviennent chères cela a tendance à compliquer les choses. L’argent a tendance monter naturellement les gens les uns contre les autres. C’est ainsi que du jour au lendemain des frères et des soeurs, ou bien des familles entières se déchirent avec fracas…

Et puis l’argent attire. Il attire tout un tas d’intermédiaires et spéculateurs. Ceux là veulent tirer leurs épingles du jeu et des profits substantiels.

Sans parler des arnaqueurs qui de nos jours courent les rues. Ou bien des vendeurs qui ne disent pas tout.

Donc, si vous voulez acheter un terrain constructible vous devez vous préparer à ce contexte. Vous devez comprendre quels sont vos qualités, vos avantages mais aussi vos moyens (temps, énergie) pour effectuer cette recherche de terrain constructible. 

Vous devez aussi comprendre quelles sont vos faiblesses. Et comment réfléchissent les différents intervenants que vous avez en face de vous : Agent immobilier, promoteur, constructeur de maison, particulier qui vend sa maison. 

Plus vous allez monter en compétence, plus vous serez bon en négociation et plus vous serez capable de faire face aux différentes situations.

Je vous propose donc que l’on se prépare ensemble à trouver ce satané terrain. Commençons d’abord par l’aspect philosophique !

Trouver un terrain constructible
Un terrain ensoleillé à la compagne dans un région montagneuse.

L’état d’esprit a adopter pour trouver un terrain constructible.

Tout d’abord, je pense qu’il faut voir l’acquisition d’un terrain constructible comme une conquête. En effet, en devenant propriétaire d’un terrain vous vous accaparez une certaine richesse et vous agrandissez ce que vous possédez. 

Il faut savoir que tout dans la nature veut croitre et agrandir son territoire. Vous en voulant acheter votre terrain vous voulez faire de même (et vous avez bien raison).

Alors bien sûr vous allez échanger le terrain contre une somme d’argent. Mais l’argent n’est il pas quelque chose de fictif (un nombre sur un compte bancaire).

Il va donc falloir être prêt à vous battre et mener cette bataille pour trouver votre terrain. D’ailleurs on ne dit pas « trouver un terrain » mais « chasser un terrain ».  

Vous devez accepter ce défi, conquêtes ou chasse de terrain constructible et la faire vôtre. Dans un sens, il est même nécessaire que vous prenez du plaisir à cette « chasse de terrain constructible ».

Votre meilleur arme dans cette chasse au terrain constructible sera d’abord votre tête et votre méthode. Vous ne devez sous aucun prétexte vous laisser dominer par une personne ou un acteur (agent immobilier, promoteur…). Toutefois vous devez écouter patiemment tout le monde.

Trouver un terrain constructible, un travail d’équipe ?

Dans votre quête vous avez des alliés et un des premiers est votre femme (ou votre homme) ou votre famille.

Le mieux c’est que vous allez vous seul visiter le terrain. Puis une fois le terrain visité, vous en fait un résumé à froid à votre compagne. Ainsi elle ne peut se faire influencer par le vendeur. Elle relèvera aussi peut-être des évidences qui vous ont échappé car vous étiez sous le feu de l’action.

Les questions à se poser pour trouver un terrain constructible. 

La première des choses à faire lorsque on recherche un terrain c’est d’en estimer le prix. Car oui indépendamment du prix affiché par le vendeur vous pouvez vous même estimer le prix du terrain. Mais comment calcule t on le prix ou la valeur d’un terrain ?

Le terrain + le coût de construction = Le prix de l’immobilier.

Par exemple : vous voulez faire construire à Heyrieux  (38 540) dans le nord de l’Isère. La première des choses à faire c’est de taper dans votre moteur de recherche « prix de l’immobilier Heyrieux ». ( https://www.efficity.com/prix-immobilier-m2/v_heyrieux_38540/ ) . Vous tombez sur des estimations sur le prix de l’immobilier à Heyrieux. Fin été 2020 à l’époque où j’écris cet article le site internet me sort une évaluation :

  • basse à 1 450 € / M2
  • moyen à 2 450 € / M2
  • haute à 3 100 € / M2

Retenons la valeur moyenne de 2 450 € / M2.

C’est-à-dire que si vous construisez une maison sur la commune d’Heyrieux de 100 M2 avec garage, elle vaudra environ : 

2 450 € / M2 x 100 M2 = 245 000,00 € TTC

(voire plus car ce sera une maison neuve).

En fonction de cela si nous prenons un coût de construction au tour des 1 400 € / M2. Le coût de construction représente 140 000,00 € TTC. Le terrain devrait vous couter :

Coût du terrain + Le coût de construction = Le prix de l’immobilier.

Prix du terrain = Le prix de l’immobilier – Le coût de construction

Coût du terrain = 245 000 € – 140 000 € = 105 000 €

Un terrain sur la commune d’Heyrieux disposant d’une SHON (Surface Hors Oeuvre Net) de 100 M2 devrait être vendu 105 000 €.

Prix de l'immobilier à heyrieux
Prix de l’immobilier à heyrieux

Estimation du prix d’un terrain constructible par rapport a sa rentabilité future

Simuler la rentabilité de votre investissement.

Vous avez un autre moyen de tester si le terrain que vous achetez est une bonne affaire ou non. En effet, les biens immobiliers peuvent avoir une rentabilité par le biais de leur mise en location. Combien-même cela ne vous intéresserait pas de louer votre maison. Il est toutefois je pense qu’il est raisonnable de connaitre le rendement locatif de celui-ci.

Par exemple pour Heyrieux les maisons se louent 11,40 € TTC du M2. Vous trouverez ces donner en tapant sur votre moteur de recherche « prix des loyer sur Heyrieu ». ( https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/rhone-alpes/isere/heyrieux/380189.htm )

Donc une fois construite vous pourriez louer votre maison :

 – 100 M2 x 11,40 € / M2 = 1 140 € / mois soit 13 680 € par an.

 – 13 680 € / 245 000 € = 5,58 % Rentabilité brute théorique.

Pas si mal vous le direz !

Visitez, visitez et visitez encore.

Si vous voulez trouver une bonne affaire, ne sautez pas sur le premier terrain que vous voyez.

Avant de commencer votre recherche de terrain ou de bien immobilier fixer-vous un nombre d’affaires à visiter. Je pense que vous devez au moins visiter entre 10 et 20 terrains ou bien immobiliers avant de faire votre choix.

Vous devez faire un premier tri grâce à internet et les sites d’annonce immobilière. Mais vous ne devez pas vous arrêter à cela. Vous devez prospecter sur le terrain en mettant à votre service l’ensemble des intervenants (agent immobilier, promoteur, lotisseur). Allez-y sans préjugé. Mais n’oubliez pas que c’est vous qui avez le dernier mot.

Une fois les dix premières visites effectuées. Comparez les terrains entre eux. Faites des tableaux sur informatique et manipulez les chiffres afin de dénicher la bonne affaire.

Les différents critères entrant en jeu dans l’achat d’un terrain constructible.

De nombreux critères entrent en jeu dans l’achat d’un terrain constructible.

  • Le prix du terrain par rapport à la valeur de l’immobilier sur la commune.
  • Le prix du terrain par rapport à la valeur future locative du bien immobilier.

Mais ces critères ne sont pas tous calculables :

  • Environnement
  • Distance des transports
  • L’exposition du terrain Sud, Nord…
  • Vue
  • Côté soleil, côté ombre.
  • Ensoleillement du terrain en été et en hiver (en hiver le soleil est plus bas dans le ciel)
  • Puits, sources
  • Terrain perméable ou imperméable
  • Terrain inondable
  • Aménageable par une piscine
  • Possibilité de faire un potager….

Une astuce supplémentaire.

Pour finir je vais vous livrez MA petite astuce pour trouver votre terrain constructible.

Dans les faits, ce qui compte pour beaucoup dans le prix d’un terrain à bâtir ces « sa surface à bâtir » ou appeler aussi SHON. Par exemple, vous pouvez avoir un petit terrain en ville de 400 m2 mais dont la SHON (surface constructible) est de 1 100 m2. Dans ce cas le terrain peut valoir 1 000 000 € un million d’euros. Car sur ce terrain il est possible d’édifier un immeuble de 6 étages…

Ou bien, je vous donne un contre-exemple. Si vous voulez trouver un terrain constructible à la cam vous pouvez avoir un terrain à la compagne de 1 000 M2  avec un COS de 0,10 est donc seulement 100 M2 de SHON constructible. Ainsi ce terrain vaudra peut-être 105 000 € comme vu précédemment.

Toutefois pour dénicher votre affaire. Il y a moyen de ruser. Vous pouvez acheter une maison ancienne d’une surface habitable 100 m2 sur un terrain de 1 500 M2. Si sur ce terrain le COS (Coefficient Occupation des Sols) est de 0,20. C’est-à-dire que sur ce terrain, il est possible de construire 300 m2 de surface habitable. Ainsi si vous déduisez la surface de l’ancienne maison déjà construite. Il reste à construire 200 M2. Du coup, si vous divisez le terrain et revendez l’ancienne maison vous pourriez dans certains cas obtenir votre terrain pour presque rien. 

Pour monter en compétences rien de tell que de passer un test : https://solocasa.fr/quiz/

Je remercie mes lecteurs.

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Le promoteur immobilier 69 _ RHONE _

Un promoteur immobilier 69 Rhone c’est quoi ?

Le promoteur-immobilier 69 achète un grand terrain qu’il divise. Puis le promoteur va déposer un permis de construire valant division. C’est-à-dire un permis de construire pour l’ensemble de l’opération. Ce permis va lui permettre de construire l’ensemble des maisons en même temps. Une fois le permis de construire obtenu. Le promoteur immobilier 69 va s’attacher à vendre son projet terrain plus maison.

Toutefois sur ce permis valant division définit le projet final de façon stricte. Ainsi les futurs acquéreurs ne pourront pas choisir l’emplacement de leur maison sur leur parcelle de terrain, ni leur couleur de façade ou couleur de tuiles, ni même faire ajouter des baies coulissantes ou déplacer les fenêtres par rapport au projet du promoteur.

Le promoteur immobilier 69 Rhone et la vente en VEFA…

Ces projets son fréquemment vendus en « VEFA » (Vente en l’Etat de Futur Achèvement). La Vente en l’Etat de Futur Achèvement est un type de contrat de vente d’un bien immobilier. Ce contrat de VEFA est passé entre le promoteur-immobilier et la famille désirant acheter la maison. La vente en Etat de Futur Achèvement permet au futur propriétaire de la maison de payer son bien immobilier en plusieurs étapes.

Ce contrat « VEFA » se signe chez un notaire. L’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat VEFA, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction. L’acquéreur échelonnera ses paiements suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente. 

L’échelonnement des appels de fond pourra prendre cette forme :

– 35 % du prix total une fois les fondations achevées,

– 70 % du prix total à la mise hors d’eau,

– La totalité a la livraison du logement.

Les Avantages de signer avec un promoteur immobilier 69 rhone

L’avantage avec de type d’achat c’est que vous achetez une maison en même temps que vos futurs voisins. Ainsi dans ce type de lotissement se retrouvent souvent les mêmes profiles d’acquéreurs : typiquement la jeune famille venant de se constitue avec un premier enfant né ou avenir. Pour cette famille se sera souvent son premier achat immobilier. 

Une fois achetés les maisons vieillissent ensemble. Elles seront aussi généralement revendues en même temps. Car les couples achètent généralement leur première maison lorsqu’ils ont entre 31 et 45 ans. Ils la revendront généralement entre 60 et 75 ans. La vente des biens en même temps peut représenter un inconvénient. En effet, car si les vendeurs sont nombreux et vendent en même temps aura tendance à faire baisser les prix de vente. 

Les premières années de vie du lotissement est rempli d’enfants. Ils joueront ensemble  généralement dans l’allée centrale de celui-ci. Il peut être intéressant pour les différents propriétaires de demander la fermeture du lotissement par un portail et clôtures. 

Les inconvénient d’un promoteur immobilier 69 rhone

Dans ce type d’opération avec plusieurs lots, il y a des lots que le promoteur immobilier arrive à vendre vite. Alors que d’autres restent à la vente longtemps. On se méfiera donc des derniers lots restants. En effet, s’ils sont pas encore vendus c’est qu’il y a certainement des raisons :

 – Mauvaises orientations

 – Ligne électrique

 – Présence de servitudes de passages comme le passage de l’égout principal

 – Terrain plus pentu que les autres…

Acheter avec de telles contraintes n’est pas forcément une mauvaise affaire. Tout dépend du prix de vente…

Les incompréhensions ou les non-dits.

Je conseille au futur acquéreur de bien lire le contrat de vente, le descriptif des travaux de la maison et les plans. 

Attention les pièces du dossier ne sont pas juridiquement valeurs équivalentes. Notamment « le descriptif des travaux » prévaut sur « les plans ». C’est-à-dire si « le descriptif des travaux » est en contradiction avec « les plans » ce sera le descriptif des travaux qui aura raison. 

Par exemple s’il est dessiné sur le plan un arbre dans le jardin et qu’il est annoté a côté de cet arbre « arbre à planter ». En voyant le plan vous pouvez être amené a pensé que cet arbre est compris dans la maison. Mais si dans le descriptif de la maison il y a marqué « Arbre dans jardin à planter à la charge du client ». Hé bien, cela veut dire que l’arbre n’est pas compris dans les prestations du promoteur.

On comprendra que les incompréhensions peuvent être nombreuses. Je conseillerai donc aux futurs acquéreurs de bien relire le descriptif avant de signer leur contrat VEFA. Car autant avant signature du contrat les marges de négociation son grande  alors qu’après signature du contrat VEFA chaque demande se paye comptant par des plus values. Dans ce schéma, il ne me semble pas intéressant de prendre une matinée ou une après-midi tranquillement pour lire son descriptif de travaux et le comparer au plan en jouant aux jeux des différences entre l’un et l’autre document. Noter chaque différence et interroger scrupuleusement le promoteur sur le pourquoi du comment… Cette méthode vous permettra d’éviter nombre de déconvenue.

Quelques exemples

Les prestations de mésentente sont souvent :

 – la finition du chemin d’accès ou plutôt quelles prestations doivent être réalisee sur devant de la maison (par exemple l’acquéreur pense que le promoteur doit faire un enrobé devant la maison alors que ce n’est pas inclus dans les prestations du promoteur).

 – A l’intérieur de la maison, la réalisation des aménagements des placards (les aménagements de placards sont dessiné sur les plans mais noté à charge client dans le descriptif de la maison. Donc ils ne sont pas compris dans les travaux.

 – Le nombre de mètre carré de faïence compris dans le contrat de vente.

 – La plantation des haies et des arbres comme nous l’avons vu ci dessus…

Ci-dessus je vous ai cité quelque exemple mais nous comprenons que nous pourrions en ajouter bien d’autre.

Le promoteur immobilier 69 et ma conclusion

Construire avec un promoteur immobilier peut être Intéressant. Toutefois l’acquéreur sera grandement assisté dans la construction de sa maison aux dépends de sa liberté de choix.


Pour aller plus loin

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Livre broche « apprendre à gérer la construction de sa maison » de l’auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON

Les acteurs de la construction d’une maison

Pour construire une maison vous pouvez vous adresser à différents acteurs. En fonction de l’acteur en vers lequel vous allez vous tourner pour construire votre maison :

  • vous serez plus ou mois assisté.
  • vous aurez plus ou moins de liberté dans vos choix.

En fonction de l’acteur de la construction d’une maison que vous allez rencontrer. Vous allez découvrir différents façons et modes de construction d’une maison. Ces différents modes de construction selon l’acteur viendra modifier les aspects juridiques, les garanties, les coûts de constructions.

Alors bien-sûr il y a des métiers qui jouissent d’une meilleur réputation que d’autre. Toutefois, je pense que dans chaque métier vous pouvez trouver des personnes compétentes, honnêtes et efficaces. Tout comme, vous pouvez tomber sur des incompétents, des charlatans et des voleurs.

C’est pourquoi en tant que client, mieux connaitre votre interlocuteur vous permettra :

  • de ne pas vous faire avoir,
  • d’obtenir ce que vous voulez.
  • et d’en tirer le meilleur.

Je vous propose du coups d’aborder sous le bais de plusieurs articles chacun des acteurs de la construction.

Les acteurs de la construction d’une maison qui sont ils ?

Nous verrons :

  • Le promoteur-immobilier
  • Le constructeur de maison individuelle
  • Le lotisseur
  • L’architecte
  • Le dessinateur
  • Le maître d’ouvre

Bloc porte de distribution intérieur

« Un bloc porte de distribution » c’est quoi ?

Un bloc-porte de distribution c’est simplement une porte intérieur composé de sa partie fixe le dormant et de mouvante l’ouvrant (la porte). Une porte intérieur permet de séparer les différentes pièces à l’intérieur de la maison.

Bloc porte intérieur bois poste formé
Bloc porte de distribution intérieur droite poussant. Porte que l’on trouve traditionnellement chez des revendeurs de matériaux type SAMSE ou BIGMAT.

Bien commander ses blocs portes de distribution

Les dormants (la partie fixe) des blocs portes existe pour une cloison de 5 cm d’épais comme pour une cloison de 7 cm. Un dormant réalisé pour une cloison de 5 cm ne conviendra pas pour une cloison de 7 cm et inversement (voire article sur les cloisons). Ainsi, lors de la commande des portes intérieures, nous vérifierons que les blocs-portes soient bien adaptés aux cloisons.

Au niveau des choix du type de porte de sa forme et de sa qualité vous avez embarra du choix. Le mieux pour choisir vos portes c’est de vous déplacer chez votre fournisseur.

Je vous conseil d’éviter les grandes enseigne type supermarché du bricolage. La menuiserie est quelque chose de délicat. Il sera préférable de vous adressez plutôt à un revendeur qui fait que vendre de fenêtre type CASEO. Demandez un rendez vous avec un commercial afin qui vous aide à choisir vos bloc porte intérieur.

Le choix du sens d’ouverture des portes

A la conception de la maison lors de la réalisation des plans, vous devrez faire attention au sens d’ouverture des portes. On parle de porte droite poussant ou gauche poussant pour ne pas se confondre.

Par exemple pour les toilettes, il est intelligent de faire ouvrir la porte vers l’extérieur. Pourquoi ? Le WC et typiquement une pièce vers laquelle on se dirige quand on est malade. Une personne peu avoir un malaise dans les WC. La personne a pu s’écrouler entre le WC et la porte. Du coup, si la porte du WC s’ouvre vers l’intérieur vous ne pourrez plus ouvrir la porte car la personne bloquera l’ouverture de la porte. Donc pour vos WC, je vous conseil de faire ouvrir vos portes vers l’extérieur du WC (dans le couloir).

Pour les autres pièces, on veillera que le sens d’ouverture de la une porte nous entrave pas l’entrée dans la pièce. On préfèrera une ouverture de porte qui nous projette à l’intérieur de la pièce.

D’autres paramètres peuvent influencer le choix du sens d’ouverture d’une porte comme :

  • la collision avec une fenêtre ou autre objet,
  • la présence d’une marche ou d’un escalier,
  • la volonté de cacher la vue…

La pose d’un bloc porte de distribution intérieur

Une fois le toit posé (réalisation de la charpente et mise en place des tuiles fini), vous pouvez faire organiser la livraison blocs-portes intérieurs. La livraison des portes intérieurs se fait avec le reste des menuiseries. Le livreur les stockera généralement dans le garage en attendant leur pose. Les blocs portes sont fragiles. Il est donc préférable de les stocker dans un espace sec et bien rangé.

Le plâquiste pose les blocs-portes avant les cloisons, mais après avoir réaliser le plafond et les doublages.

Techniquement le plâquiste va prendre comme référence le plafond pour déterminer la hauteur de pose d’un bloc porte. Ainsi, si la hauteur du plafond et à 2,50 m de haut, le bas de la porte sera posé à une distance de celui-ci de 2,485 m. Alors nous aurons 1,5 cm en dessous de la porte, ce qui est juste bien pour permette une circulation d’air.

Conseil de stockage.

Une fois que le plâquiste aura terminé son travail. Que les blocs-portes seront posés et les cloisons seront montées. Les portes risquent claquer en cas de courant d’air. Mais aussi elles vont gêner les autres artisans, et surtout le carreleur. Les portes intérieur vont avoir tendance à s’abîmer.

Pour éviter ses désagréments, il sera donc préférable de : re-déposer les portes, de les remballer dans un plastique et de les stocker dans un endroit sec et sécurisé.

Je remercie mes lecteurs.

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construire sa maison soi-même blog Livre broche « apprendre à gérer la construction de sa maison » de l’auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON

Le chemin d’accès voiture

 Le chemin d’accès voiture : le premier ouvrage à réaliser.

Le premier ouvrage à réaliser avant de s’attaquer à la construction de la maison est le chemin d’accès. En effet, pour que la première toupie de béton pleine puisse venir au près des fondations de la maison, il faudra au préalable que le chemin d’accès soit réalisé. Et vu qu’une toupie de béton pleine pèse environ 32 tonnes, ce chemin doit être assez résistant pour supporter le passage du camion. Une voiture pèse environ 1 tonne.

Le chemin d'accès voiture. Chemin d'accès en gravier permettant d'accéder à la maison.
Le chemin d’accès voiture. Chemin d’accès en gravier permettant d’accéder à la maison.

Réalisation du chemin d’accès voiture

Le terrassier commencera par décaper la terre végétale. Puis il fera livrer des camions de cailloux. Les cailloux devront avoir une granulométrie particulière. L’idéal c’est de mettre en place un concassé 0/80, mais cela peut varier en fonction de la production de cailloux de la carrière environnante.

Que veut dire « un concassé 0/ 80 » ?

Un 0/80 cela veut dire que le terrassier va apporter un mélange de granula allant de sable très fin s’approchant de zéro millimètre de diamètre à des cailloux pouvant aller à 80 mm ou 8 cm de diamètre. 

Le terme concassé définit la nature des cailloux par opposition à des cailloux roulés.

Dans la nature les cailloux sont naturellement roulés (rond). Etre transportés au sein des fleuves et des rivières les a rendu plus ou moins rond.

A contrario les cailloux concassés ont des angles vifs. Ils les ont acquis en carrière lors du passage dans le concasseur. Le mélange gros cailloux concassés et du sable fin, une fois régalé sur le chemin d’accès, va se compacter au fil du temps. Ainsi, après quelques passages de camion, vous obtiendrez un chemin d’accès dur et compact.

Le chemin d’accès voiture avec ou sans géotextile ?

Une fois le chemin décapé, certains terrassiers mettent en place un géotextile. Un géotextile est un tissu permettant que les agrégats ne se mélangent pas entre eux. Le géotextile appelé aussi bidime et se présente en grand rouleau de 3 m de long.

Doit-on mettre en place un géotextile ou bidime entre la terre et les cailloux ? A mon sens non. Pourquoi ? 

Raison numéro 1 , c’est qu’une fois du concassé 0/80 régalé sur le chemin d’accès, le compactage de celui-ci va entraîner un mélange de la couche superficielle du terrain avec la couche supérieur du terrain naturel. En se mélangeant au terrain naturel, les cailloux vont se « bloquer » et ainsi créer un chemin d’accès dur et compact.

Raison numéro 2, c’est qu’en fin de chantier le terrassier va devoir réaliser les VRD (Voirie Réseaux Divers), et donc creuser une tranchée dans le chemin d’accès. En creusant la tranchée, le géotextile sera s déchiré avec plus ou moins de succès. Pendant la phase VRD le géotextile va gêner.

Je remercie mes lecteurs. A +.

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Livre broche « apprendre à gérer la construction de sa maison » de l’auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON

Que faire de la terre de terrassement ?

La terre végétale première terre de terrassement

Que faire de la terre de terrassement ? Les vingt premiers centimètres d’un sol sont composés de ce qu’on appelle « la terre végétale ». Cette terre végétale peut être livrée. Cette couche de sol varie selon les terrains. Il se peut même que sur certains terrains la terre végétale est inexistante. Cela peut être le cas notamment sur des terrains très sablonneux ou très caillouteux, quand les cailloux ou le sable affleurent la surface du sol.

Tas de terre avec un enfant qui joue, équipé de bottes et d'une pelle.
Tas de terre avec un enfant qui joue, équipé de bottes et d’une pelle.

La terre végétale : En faire quoi ?

Si vous avez de la terre végétale sur votre terrain, il ce peut que pour vous ce soit intéressant de la stocker pendant le temps du chantier pour pouvoir la réutiliser en fin de chantier, afin de la disposer à l’endroit de votre futur jardin ou bien combler un dénivelé (combler un trou dans l’objectif d’avoir un terrain plus plat).

Pour arriver aux objectifs « garder la bonne terre pour le jardin » ou « mettre la terre dans la partie basse du terrain pour avoir un terrain plat en fin de chantier », il va falloir organiser le chantier et prévoir certains emplacements dès la conception de la maison. Car avant le démarrage du chantier on peut se dire « on a de la place », mais une fois le chantier entrepris les espaces non organisés vont être mal utilisés.

Le stockage de la terre végétale et de la terre pleine masse ne pourra pas se faire sur les voies d’accès, cela gênerait les autres artisans et l’approvisionnement du chantier.

On pourra disposer la terre végétale soit en aval de la maison, soit proche d’un endroit où il manquera de le terre en fin de chantier, soit où l’on souhaite réaliser le futur potager…

L’organisation : gestion des terres de terrassement

Avant de démarrer le chantier il faudra donc observer le terrain. En fonction de l’implantation de la maison, de la position du chemin d’accès et de la pente du terrain vous pourrez déterminer les emplacements où vous allez stocker les terres : les terres végétales ou les terres issues des terrassements pleine masse.

Je pense que, en tant que client, vous devez avoir un avis sur la question et au moins y avoir réfléchi. Toutefois c’est un sujet qu’il vous faudra aborder avec le terrassier lors du rendez-vous, 3 semaines avant le démarrage. Ainsi, le jour où il commencera le chantier chacun saura ce qu’il a à faire.

Il peut être utile voire nécessaire de faire un plan. Ainsi vous pouvez transmettre les informations de façon plus professionnelle. Cela sera plus agréable pour vous comme pour l’artisan.

Faire livrer de la terre végétale : combien cela coûte ? 

Si vous avez acheté un terrain sans terre végétale. Il se peut que vous ayez besoin de vous en faire livrer. Vous devrez dans ce cas-là demander un devis à votre terrassier.

Attention, il est évident que dans l’absolu la terre ne coûte rien. Toutefois, charger de la terre dans un camion à l’aide d’une pelle mécanique. Puis la transporter à l’endroit voulu. C’est cela qui coûte de l’argent. En effet, il faut bien payer le salarié qui travaille dans la pelle mécanique qui charge le camion. Comme il faut payer le salarier qui conduit le camion. Mais aussi l’amortissement des engins, le gaz oil et les autres frais. Quand vous achetez de la terre végétale à votre terrassier c’est l’ensemble de ces choses que vous allez payer.

Que faire des terres issus des terrassements pleine masse

Le terrassement pleine masse est le fait de réaliser la plateforme sur laquelle va reposer la maison. Le niveau de cette plateforme a été défini à l’avance. Le niveau est noté sur le plan d’exécution. On l’appelle « terrassement pleine masse », car la terre extraite sous la terre végétale est appelée « terre pleine masse ».

Le niveau de cette plateforme est défini en fonction : du relevé de terrain, des règles d’urbanisme, des règles d’implantation définies par le lotissement (si vous êtes dans un lotissement et s’il y a des règles d’implantation), du modèle de maison… (Voir formation sur « organisation de chantier »/les vidéos « gestion des terres » et implantation de la maison. »)

Le prix de l’évacuation des terres de terrassement ?

Prenons quelques minutes pour nous lancer dans un petit calcul d’évacuation des terres. Lorsqu’on possède un petit terrain et qu’il est en pente. Vous risquez fortement de devoir évacuer un volume de terre. Par exemple, sur un terrain si la pente est de un mètre d’un bout à l’autre de la maison. Nous prendrons une valeur moyenne de 50 cm de terre à évacuer sur la surface de la maison. 

Pour une maison de 10 mètres de long et 10 mètres de large, nous rajouterons 1 mètre de chaque côté de la maison. Nous aurons donc à terrasser sur 12 mètres de large et 12 mètres de long, soit 144 m2. Le volume de terre à déplacer pour réaliser une plateforme de 144 m2 sera égale à 0,50 m x 144 m2 x 1,4 foisonnement = 100,80 m3

Admettons que nous avons une bande de terrain de 4 m de large par 10 m de long par 1,5 m de profondeur pour stocker cette terre. Nous stockons 30 m3 de terre à cet emplacement. Il faudra donc évacuer 70 m3 de terre sur ce chantier.

Le coût pour l’évacuation des terres peut se scinder en plusieurs parties : 

– le coût de terrassement (c’est-à-dire payer le temps que met la pelle mécanique pour creuser la plateforme) ;

– le coût de transport des terres (là on payera le camion qui transporte les terres qui va faire des allers retours entre le chantier et la décharge) ;

– le troisième coût concerne les frais de mise en décharge.

Pour aller plus

Que faire de la terre de terrassement ? : Pour aller plus loin

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La terre végétale livrée rhône alpes.Livre broche "apprendre à gérer la construction de sa maison" de l'auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON
Livre broche « apprendre à gérer la construction de sa maison » de l’auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON

Ou bien faire un petit quiz sur vos connaissances techniques !

Modèle de base d’une maison

Acheter une maison c’est bien, mais savoir ce qu’il y aura dedans c’est mieux !

Afin de vous familiariser avec un descriptif de maison, ci après vous en trouverez un exemple. Tout les articles comprenant la mention « de base », veux dire que ces prestations sont comprises dans le tarif du modèle de base d’une maison.

Le Poids des différents lots

Voici ce que représente en pourcentage chaque lots par rapport au coût global de la maison :

Répartition de coûts global de la maison par corps d'état (pour un modèle plein pied)

PERMIS DE CONSTRUIRE / ETUDE DE SOL / ETUDE THERMIQUE

PLANS

  • Avant-projet,
  • Jeu de plans,
  • Dépôt de permis de construire.

Vous pouvez voir notre article sur les étapes de construction d’une maison.

Etude thermique RT 2012

L’étude se fera en 4 temps :

  1. Le calcul du BBIO, la simulation Cep et la génération de l’attestation à joindre au dépôt du PC.
  2. L’étude définitive avec le calcul du Cep, de la Tic et la vérification conformité RT2012.
  3. Le test de perméabilité à l’air en fin de chantier
  4. Délivrance de l’attestation de conformité RT2012 et du Diagnostique de Performance Energétique

ETUDE DE SOL

Réalisation d’une étude de sol

GROS OEUVRE : Terrassement / Maçonnerie

TERRASSEMENT (De base)

  • Terrassement dans terrain, réalisé selon plan.
  • Décapage de la terre sur 0,30m d’épaisseur sur l’emprise de la construction.
  • Mise en place de tout venant stabilisateur, grossier sur le chemin d’accès et uniquement prévu pour les véhicules de chantier sur 12cm (au-delà à la charge du client). Fouilles en rigoles en terre ordinaire pour fondations filantes.

TERRASSEMENT (Plus value)

  • Empierrage + finition sur chemin d’accès ………… M2

FONDATIONS ET SOUBASSEMENT

  • Semelle de fondation béton dosé à 300kg, y compris coffrage et armature acier.
  • Construction du soubassement assurant le hors gel par rangées de moellons 20x20x50.
  • Arase horizontales étanches, évitant les remontées d’humidité, par mortier de ciment hydrofuge.
  • Y compris toute réservation pour réseaux EDF , EU, PTT , interphone…
  • Fourniture et pose de grilles de ventilation pour vide sanitaire (quantité en fonction de la surface de la maison).

RESEAUX ENTERRES – FOURREAUX

Tranchées conformes à la norme NF P 98–331, pour :

  • Réseaux EU sous dallages, depuis chaque sanitaire et chute, jusqu’au regard en limite de propriété,
  • Réseaux EP depuis pied de chaque descente, jusqu’au regard en limite de propriété, ou puits d’infiltration (cf plan masse),
  • Travaux d’assainissement/drainage des fondations nécessaires lorsque la nature du sol du terrain et l’implantation de la construction le justifient.
  • Fourreaux pour réseaux EDF, FT et AEP, depuis coffrets et regards respectifs en limite de propriété jusqu’en pénétration du bâtiment créé.
  • Compris Janolènes et Plymouth. Raccordement aux réseaux publics EDF .
  • Raccordement au réseau d’eau potable et d’évacuation des EP et EU.
  • Regard béton + tampon pour EU et EP, tranchée, grillage avertisseur.
  • Ensemble réseau de vidanges PVC100, PVC50, PEHD25, Gaines EDF, Gaines PTT, en passage sous dalle et plancher. PLANCHER RDC Plancher hourdis :

PLANCHER RDC

Dallage sur terre-plein : Dallage de 0,12m d’épaisseur moyenne de béton dosé à 350kg/m

  • Les zones recevant ce dallage seront réalisées comme suit :
  • Hérisson en gravier de 0,20m d’épaisseur, y compris damage et pilonnage ;
  • Fourniture et mise en place d’un film polyane, y compris recouvrement et relevés (épaisseur 250 microns) ;
  • Dallage en béton de gravillon et ciment CPJ 45 dosé à 350Kgs, coulé dans œuvre des murs, y compris armatures et treillis soudés (1 lit).

Vide sanitaire par Plancher préfabriqué avec hourdis béton ou coffrant, poutrelles béton armé précontraint ou non, dalle de compression dans œuvre compris treillis soudé et armatures selon études béton armé et prescriptions du fabricant. Compris réservations et trémies.


Connaissances techniques

Test des connaissances techniques pour réaliser une maison

Étape 1 de 9


PLANCHER ETAGE Modèle de maison à étage

Plancher hourdis :

  • Plancher préfabriqué avec hourdis béton ou coffrant et rupteurs de ponts thermiques, poutrelles béton armé précontraint ou non, dalle de compression dans œuvre compris treillis soudé et armatures selon études béton armé et prescriptions du fabricant, rupteurs thermiques périphériques.

MAÇONNERIE (de base)

Elévation maçonnée par blocs de béton agglomérés creux, hourdés au mortier. Les joints entre les blocs seront bourrés au mortier. Les ouvrages en béton armé, tel que chaînages verticaux et horizontaux, linteaux, raidisseurs seront coulés dans des blocs spéciaux, compris toutes sujétions.

Seuils de portes, portes fenêtres et coudières des fenêtres en béton préfabriqué.
Les murs du garage restent bruts de maçonnerie.

Pas de dallage prévu à l’extérieur.

GARAGE (plus value)

Le garage n’est pas compris dans le modele plein de pied. Il sera à rajouter si désiré en plus value.

FAÇADE (De base)

Les enduits extérieurs sont en mortier hydraulique d’épaisseur minimum de 15 mm projeté. Coloris suivant préconisation en mairie. Les tableaux des fenêtres et les sous-faces des linteaux seront en enduit finition grésé ( lissé ).

La finition des enduits de façade projeté est compris dans le modèle de base

FAÇADE (plus value)

Les finition d’enduits écrasé et gratté son en plus-value.

CHARPENTE

CHARPENTE (de base)

  • Dans le cas des combles perdus ou aménageables (selon plans), la charpente est constituée de fermettes en sapin espacées de 60cm environ, la section des bois étant déterminée par le bureau d’études. La pente et les débords de toiture figurent sur les plans, et sont conformes à la règlementation en vigueur sur le projet.
  • Dans le cas des rampants (selon plans), la charpente est traditionnelle (pannes et chevrons). Tous les bois sont traités par un produit fongicide et insecticide suivant les règles en vigueur.
  • Déborde de bas de pente, type droit, habillé sous rampants par frisette bois avec bandeau de bas de pente.

CHARPENTE ( Plus value )

  • Marquise
  • Frisette PVC
  • Déplafonné

COUVERTURE / ZINGUERIE

COUVERTURE (de base)

Dans le modèle de base d’une maison la fourniture et pose de couvertures en tuiles béton de type « Plein Ciel » de chez MONIER ou similaire.
Y compris écran sous toiture.
Y compris coupes, litelage, montée des matériaux et toutes sujétions. Y compris tuiles faîtières, tuiles d’about de faîtage, tuile de rive, tuiles chatières, tuile à douille.
Teinte selon prescription de la mairie.

COUVERTURE (plus value)

Fourniture et pose de couvertures en :

  • Terre cuite
  • Ardoise naturelle
  • Ardoise fibro-ciment

ZINGUERIE (de base)

L’évacuation des eaux de pluies se fait par des gouttières en galva 1⁄2 rondes posées sur des crochets de 25cm de développement, et des descentes en galva de Ø 80mm.

ZINGUERIE (plus value) :

Les cheneaux et descentes en sont en plus value dans les materiaux :

  • Zinc
  • Alu
  • Cuivre

Les dauphins en fonte sont en plus value.

MENUISERIES EXTÉRIEURES

MENUISERIES (de base)

  • Menuiseries extérieures en PVC blanc double vitrage 4/16 argon/4, avec vitrage à bords chauds (warm edge), poignées PVC blanc. Uw≤ 1,4
  • Menuiserie extérieures (baies) en Alu double vitrage 4/16 argon/4, avec vitrage à bords chauds (warm edge) Uw≤1,6
  • Dimensionnement suivant plans.

MENUISERIES (plus value)

  • Les menuiseries aluminiums
  • Baies supplémentaires
  • Baies à galandages

PORTE D’ENTREE (de base)

Porte d’entrée isolante en métal avec serrure 3 points (Ud ≤ 1.3). Porte sur garage isolante avec serrure 3 points (Ud ≤ 1)

VOLETS (de base)

Volets battants bois à barres, en sapin (ép.27mm) finition brute. Disposition selon plan.

VOLET (plus value)

  • Volet battants à barres en PVC

VOLETS ROULANTS (plus value)

Volets roulants blanc

  • aluminium
  • PVC
  • motorisé
  • manuel

Coffre intégré au linteau type Titan E28 isolé Uc ≤0,7 + isolation intérieure

  • Monobloc

PORTE DE GARAGE (de base)

Portail de garage métallique laqué blanc basculant 2.00m x 2.40m, non motorisé.

PORTE DE GARAGE (plus value)

Portail de garage métallique :

  • sectionnelle
  • Coulissante
  • Enroulante
  • Motorisée

GRILLES DE DEFENSE (de base)

Les défenses des châssis et les barres d’appui des fenêtres (si nécessaire) sont en barreaux métalliques droits.

VITRAGE ANTI-EFFRACTION (plus value)

Vitrage Anti-effraction.

MENUISERIES INTÉRIEURES

PORTESDE 73CM (DE BASE)

Portes de distribution courante de type Blocs portes alvéolaires de 40mm :

  • cadre dormant en bois sapin du nord, englobant la cloison.
  • porte à chants droits, âme alvéolaire, parement isogyl prépeint.
  • paumelles acier roulé.
  • bec de cane.
  • béquilles sur chaque face et platine de type Roissy de chez Hoppe

Porte à condamnation pour salle de bain et sanitaires.

PORTES SUPERIEUR À 73 CM (plus value)

Portes de distributions de 83 cm

Portes isolantes de:

  • 73cm
  • 93 cm
  • 83cm

TRAPPE

1 trappe d’accès aux combles étanche.

ESCALIERS (de base)

Dans le modèle de base d’une maison l’escalier en bois du Nord est compris dans les prestations (forme suivant plans).

ESCALIERS (plus value)

  • Escalier en béton
  • Escalier en acier

PLAQUISTERIE / ISOLATION

PLAFONDS

Plafonds suspendus de type Placoplatre BA 13mm sur rails métalliques.

CLOISONS INTERIEURE (de base)

Cloisons de distribution alvéolaire type Placopan (ép.50mm).
Cloisons hydrofuges dans salle de bains, cellier.
Y compris renforts d’angles, ratissage des joints et deux passes d’enduit.

CLOISONS INTERIEURE (plus value)

  • Cloison phonique type placostyle (ép. 72 mm)
  • Cloison de garage (ép. 16 cm)

Cloison Placostyl avec 1 face hydrofuge (ép.16cm), compris laine minérale de 140mm GR 32, R=4,35 (montage Optima ou similaire). A valider par l’étude thermique réglementaire.

DOUBLAGE DES MURS EXTERIEURS

Les murs périphériques sont doublés à l’intérieur sur la hauteur habitable par un complexe isolant constitué d’une plaque de plâtre de 13mm et d’un isolant en polystyrène 100mm TH 32 (R=3,15), le tout collé au mortier adhésif, représentant une épaisseur totale de 120mm (montage Optima ou similaire).
A valider par l’étude thermique réglementaire.

Les murs du garage ou du sous-sol sont bruts à l’intérieur, sans enduit ni doublage, ainsi que ceux des celliers intégrés au garage ou au sous-sol.

ISOLATION COMBLES

Isolation sous toiture avec de la laine soufflée type Comblissimo épaisseur 415mm (R= 9) pour les plafonds horizontaux,

A valider par l’étude thermique réglementaire.

ISOLATION DES PLANCHERS (de base)

  • Isolation en RDC du plancher ou dallage avec TMS 80mm (R=3,70)
  • Si garage situé sous partie habitable, isolation du plafond du garage avec laine minérale de100mm GR32+BA13 + rupteurs périphériques (sauf dans le cas d’un garage en sous-sol).
  • Prévoir isolation périphérique sur 60 cm en sous face du plancher intermédiaire (en complément desrupteurs).A valider par l’étude thermique réglementaire.

ISOLATION DES PLANCHERS (plus value)

  • Plancher chauffant à l’étage, isolation du plancher à l’étage avec TMS 30 mm ( R=1.30 )
  • Module double circuit obligatoire si : présence de 2 zones (plancher chauffant RDC et radiateur à l’étage ou plancher chauffant supérieur à 100 m2)

PLOMBERIE

ALIMENTATION ET DISTRIBUTION D’EAU CHAUDE ET FROIDE (de base)

La distribution se fera en tubes PER gainés.

La distribution de l’eau chaude sanitaire se fera à partir du ballon d’eau chaude ou cumulus installé, parallèlement au réseau eau froide, en tubes PER gainé.

EVACUATION

Canalisations encastrées en PVC série assainissement, pour vidange des appareils y compris té de dégorgement.

APPAREILS SANITAIRES ET ACCESSOIRES ( DE BASE )

  • Appareils sanitaires en céramique blanc.
  • Baignoire droite en acrylique.
  • Lavabo sur colonne vasque sur meuble dans la salle de bain.
  • WC avec réservoir 3/6L, cuvette, abattant, mécanisme silencieux à économie d’eau.
  • Evier grès blanc, en 120 avec 2 bacs et 1 égouttoir posé sur meuble évier en stratifié blanc.
  • Mitigeur chromé pour lavabo, évier et baignoire.
  • Branchement machine à laver, lave-vaisselle.
  • Robinet d’arrêt général à purge.
  • Canalisations encastrées.

APPAREILS SANITAIRES ET ACCESSOIRES (Plus value)

  • Douche à l’italienne
  • Baignoire d’angle en acrylique
  • WC Suspendu
  • Lave-main
  • Evier en Inox
  • Robinet de puisage
  • Sèche serviette eau
  • meuble SDB double vasque

VMC

VMC Micro-Watt Hygro B basse consommation dans WC, salle de bain, salle d’eau et cuisine. Modèle : Bahia optima microwatt marque Aldes ou hygrolix BBC marque Atlantic.

CHAUFFAGE (de base)

Sèche-serviettes électrique 750W dans la salle de bains de marque Atlantic type Organza avec un coefficient d’aptitude inférieur ou égal à 0.2

Pompe à Chaleur air/air mono-split Hitachi, dimensionnement en fonction des surfaces. Panneaux radiants 750W dans les chambres, marque Atlantic type Tatou avec un coefficient d’aptitude inférieur ou égal à 0,2.
Chauffe-eau thermodynamique positionne sur le plan, situe dans le volume habitable et raccorder à l’extérieur – (prise d’air et rejet) de marque : Atlantic type calypso – 200 Litres ou Calypso – 250 Litres.

CHAUFFAGE (plus value)

  • Radiateurs en acier, dimensionnement selon étude thermique.
  • Chauffage gaz assuré par une chaudière sans eau chaude sanitaire alimentée par le gaz de ville ou gaz citerne.
  • Pompe à Chaleur sans ECS type Alfea extensa ( ou similaire ) dimensionnement en fonction des surfaces . ( NB : Cette PAC inclus un Chauffe eau thermodynamique obligatoire.)
  • Chaudière gaz hybride alimentée par le gaz de ville ou gaz citerne.
  • Poêle à granulés
  • Plancher chauffant dans toutes les pièces
  • Plancher chauffant dans pièces de jours et radiateurs dans les chambres.

A valider selon l’étude thermique réglementaire.

CARRELAGE

CARRELAGE (de base)

Fourniture et pose de carrelage 33×33 en pose droite dans les pièces de jour, y compris plinthes assorties.
Chape lissée dans les chambres.

CARRELAGE SOL (plus value)

  • 45×45 cm
  • 60×60 cm
  • 80×80 cm
  • Pose de carrelage en diagonale
  • Pose décalé

FAÏENCE

Fourniture et pose de 7m2 faïence SDB teinte et modèle au choix, sans frise ni décor, selon gamme fournisseur.

FAÏENCE (Plus value)

  • m2 supplémentaire de faïence
  • modèle au choix.

BATI BAIGNOIRE

Fourniture et réalisation d’un bâti de baignoire pour pose de carrelage. Pose de faïence assortie sur bâti.

CARRELAGE POUR ESCALIER BETON (Plus value)

Carrelage escalier béton

ELECTRICITÉ

Pour répondre à l’obligation de moyen de suivi des consommations énergétiques, un pack conso RT2012 de type « Conso’Clic » sera installé.

OUVRAGE ELECTRICITE

  • Prise de télévision et prise de téléphone à positionner suivant plan
  • Le fil pilote de chaque appareil est ramené directement au tableau électrique et repéré.
  • Prises de courant à éclipse et douille en bout de fil pour point lumineux, appareillage encastré.
  • Installation complète comprenant : allumage, prises de courant, va et vient, points lumineux extérieurs.
  • L’installation de l’ensemble de l’appareillage sera à définir avec le client.
  • Ensemble terre + liaisons équipotentielles :
  • Prise de terre par conducteur de cuivre nu de 29mm2 minimum, en fouilles.
  • Liaison entre prise de terre et barrette de coupure.
  • Liaison équipotentielle des canalisations EF, EC, vidage, corps de baignoire, etc… soit toutes les parties métalliques susceptibles d’être utilisées par l’occupant.

CABLE D’ANTENNE TV

Câble d’antenne TV en attente dans les combles.

GAINE TECHNIQUE LOGEMENT (GTL)

Fourniture et pose d’une GTL de marque LEGRAND ou similaire, selon prescription fabriquant et normes en vigueur.

CONSUEL

L’entrepreneur du présent lot devra toutes les démarches nécessaires à l’obtention du consuel pour l’ensemble de la maison.

ALIMENTATION CHAUFFAGE

1 alimentation pour poêle à bois ou chaudière ou PAC, suivant le mode de chauffage du projet.

EQUIPEMENT RDC

ENTREE

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en VV ;
  • 1 x 1 point lumineux extérieur commandé par un inter en SA ;
  • 1 x 1 prise de courant 16A+T.

ESCALIERS

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en VV ;

WC

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en SA.

CUISINE

  • 1 x 1 point lumineux type boîte luminaire en attente, commandé par 1 inter en SA ;
  • 1 x 1 point lumineux, type boîte point de centre commandé par un inter en SA ;
  • 2 x 1 prise de courant 16A+T;
  • 4 x 1 prise de courant 16A+T à H=1,10m;
  • 2 x 1 prise de courant 20A+T (L V et four) ;
  • 1 x 1 prise de courant 32A+T (plaque cuisson) ;
  • 1 x 1 prise téléphone.

SEJOUR

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en VV ;
  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en SA ;
  • 1 x 1 prise de courant 16A+T pour 4m2 à placer sur plan (minimum 5 prises) ;
  • 1 x 1 prise télévision ;
  • 1 x 1 prise téléphone.

GARAGE (plus value)

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en VV ;
  • 1 x 1 prise de courant 16A+T.

EQUIPEMENT R+1 Modèle de maison avec un étage

CHAMBRE 1

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en SA ;
  • 3 x 1 prise de courant 16A+T;
  • 1x1priseTV;
  • 1 x 1 prise réseau téléphone.

CHAMBRE 2 et suivantes

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en SA ;
  • 3 x 1 prise de courant 16A+T;
  • 1 x 1 prise réseau téléphone.

WC

  • 1 x 1 point lumineux type boîte point de centre commandé par un inter en SA.

SALLE DE BAIN

  • 1 x 1 point lumineux type boîte luminaire en attente, commandé par 1 inter en SA ;
  • 1 x 1 point lumineux, type boîte point de centre commandé par un inter en SA ;
  • 1 x 1 prise de courant 16A+T ;
  • Alimentation en attente pour VMC dans faux plafond.

COULOIR

  • 1 x 1 point lumineux type boîte luminaire en attente, commandé par 1 inter en VV ;
  • 1 x 1 prise de courant 16A+T.

AUTRES

  • 1 x 1 prise TV supplémentaire si la surface habitable est supérieure à 100m2.

EXTERIEUR (de base)

  • 1 x 1 point lumineux Plexo type boîte luminaire en attente, au-dessus d’une ouverture (position selon plan).

EXTERIEUR (Plus value)

  • Point lumineux type plexo type boîte luminaire en attente

Pour aller plus loin…

Pour faire vos choix en pleine conscience, je vous recommande la lecture de ce livre afin d’éviter les erreurs potentielles lors des choix constructifs se pressentant à vous. Mais aussi si vous en avez les compétences pouvoir suivre vous-même votre chantier.