Trouver un terrain constructible

Trouver un terrain constructible, afin d’y édifier sa maison n’a rien d’évident. Surtout ces dernières années les prix des terrains ont flambé. Du coup trouver un terrain constructible devient une tâche hardie. Et puis, vous savez quand les choses deviennent chères cela a tendance à compliquer les choses. L’argent a tendance monter naturellement les gens les uns contre les autres. C’est ainsi que du jour au lendemain des frères et des soeurs, ou bien des familles entières se déchirent avec fracas…

Et puis l’argent attire. Il attire tout un tas d’intermédiaires et spéculateurs. Ceux là veulent tirer leurs épingles du jeu et des profits substantiels.

Sans parler des arnaqueurs qui de nos jours courent les rues. Ou bien des vendeurs qui ne disent pas tout.

Donc, si vous voulez acheter un terrain constructible vous devez vous préparer à ce contexte. Vous devez comprendre quels sont vos qualités, vos avantages mais aussi vos moyens (temps, énergie) pour effectuer cette recherche de terrain constructible. 

Vous devez aussi comprendre quelles sont vos faiblesses. Et comment réfléchissent les différents intervenants que vous avez en face de vous : Agent immobilier, promoteur, constructeur de maison, particulier qui vend sa maison. 

Plus vous allez monter en compétence, plus vous serez bon en négociation et plus vous serez capable de faire face aux différentes situations.

Je vous propose donc que l’on se prépare ensemble à trouver ce satané terrain. Commençons d’abord par l’aspect philosophique !

Trouver un terrain constructible
Un terrain ensoleillé à la compagne dans un région montagneuse.

L’état d’esprit a adopter pour trouver un terrain constructible.

Tout d’abord, je pense qu’il faut voir l’acquisition d’un terrain constructible comme une conquête. En effet, en devenant propriétaire d’un terrain vous vous accaparez une certaine richesse et vous agrandissez ce que vous possédez. 

Il faut savoir que tout dans la nature veut croitre et agrandir son territoire. Vous en voulant acheter votre terrain vous voulez faire de même (et vous avez bien raison).

Alors bien sûr vous allez échanger le terrain contre une somme d’argent. Mais l’argent n’est il pas quelque chose de fictif (un nombre sur un compte bancaire).

Il va donc falloir être prêt à vous battre et mener cette bataille pour trouver votre terrain. D’ailleurs on ne dit pas « trouver un terrain » mais « chasser un terrain ».  

Vous devez accepter ce défi, conquêtes ou chasse de terrain constructible et la faire vôtre. Dans un sens, il est même nécessaire que vous prenez du plaisir à cette « chasse de terrain constructible ».

Votre meilleur arme dans cette chasse au terrain constructible sera d’abord votre tête et votre méthode. Vous ne devez sous aucun prétexte vous laisser dominer par une personne ou un acteur (agent immobilier, promoteur…). Toutefois vous devez écouter patiemment tout le monde.

Trouver un terrain constructible, un travail d’équipe ?

Dans votre quête vous avez des alliés et un des premiers est votre femme (ou votre homme) ou votre famille.

Le mieux c’est que vous allez vous seul visiter le terrain. Puis une fois le terrain visité, vous en fait un résumé à froid à votre compagne. Ainsi elle ne peut se faire influencer par le vendeur. Elle relèvera aussi peut-être des évidences qui vous ont échappé car vous étiez sous le feu de l’action.

Les questions à se poser pour trouver un terrain constructible. 

La première des choses à faire lorsque on recherche un terrain c’est d’en estimer le prix. Car oui indépendamment du prix affiché par le vendeur vous pouvez vous même estimer le prix du terrain. Mais comment calcule t on le prix ou la valeur d’un terrain ?

Le terrain + le coût de construction = Le prix de l’immobilier.

Par exemple : vous voulez faire construire à Heyrieux  (38 540) dans le nord de l’Isère. La première des choses à faire c’est de taper dans votre moteur de recherche « prix de l’immobilier Heyrieux ». ( https://www.efficity.com/prix-immobilier-m2/v_heyrieux_38540/ ) . Vous tombez sur des estimations sur le prix de l’immobilier à Heyrieux. Fin été 2020 à l’époque où j’écris cet article le site internet me sort une évaluation :

  • basse à 1 450 € / M2
  • moyen à 2 450 € / M2
  • haute à 3 100 € / M2

Retenons la valeur moyenne de 2 450 € / M2.

C’est-à-dire que si vous construisez une maison sur la commune d’Heyrieux de 100 M2 avec garage, elle vaudra environ : 

2 450 € / M2 x 100 M2 = 245 000,00 € TTC

(voire plus car ce sera une maison neuve).

En fonction de cela si nous prenons un coût de construction au tour des 1 400 € / M2. Le coût de construction représente 140 000,00 € TTC. Le terrain devrait vous couter :

Coût du terrain + Le coût de construction = Le prix de l’immobilier.

Prix du terrain = Le prix de l’immobilier – Le coût de construction

Coût du terrain = 245 000 € – 140 000 € = 105 000 €

Un terrain sur la commune d’Heyrieux disposant d’une SHON (Surface Hors Oeuvre Net) de 100 M2 devrait être vendu 105 000 €.

Prix de l'immobilier à heyrieux
Prix de l’immobilier à heyrieux

Estimation du prix d’un terrain constructible par rapport a sa rentabilité future

Simuler la rentabilité de votre investissement.

Vous avez un autre moyen de tester si le terrain que vous achetez est une bonne affaire ou non. En effet, les biens immobiliers peuvent avoir une rentabilité par le biais de leur mise en location. Combien-même cela ne vous intéresserait pas de louer votre maison. Il est toutefois je pense qu’il est raisonnable de connaitre le rendement locatif de celui-ci.

Par exemple pour Heyrieux les maisons se louent 11,40 € TTC du M2. Vous trouverez ces donner en tapant sur votre moteur de recherche « prix des loyer sur Heyrieu ». ( https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/rhone-alpes/isere/heyrieux/380189.htm )

Donc une fois construite vous pourriez louer votre maison :

 – 100 M2 x 11,40 € / M2 = 1 140 € / mois soit 13 680 € par an.

 – 13 680 € / 245 000 € = 5,58 % Rentabilité brute théorique.

Pas si mal vous le direz !

Visitez, visitez et visitez encore.

Si vous voulez trouver une bonne affaire, ne sautez pas sur le premier terrain que vous voyez.

Avant de commencer votre recherche de terrain ou de bien immobilier fixer-vous un nombre d’affaires à visiter. Je pense que vous devez au moins visiter entre 10 et 20 terrains ou bien immobiliers avant de faire votre choix.

Vous devez faire un premier tri grâce à internet et les sites d’annonce immobilière. Mais vous ne devez pas vous arrêter à cela. Vous devez prospecter sur le terrain en mettant à votre service l’ensemble des intervenants (agent immobilier, promoteur, lotisseur). Allez-y sans préjugé. Mais n’oubliez pas que c’est vous qui avez le dernier mot.

Une fois les dix premières visites effectuées. Comparez les terrains entre eux. Faites des tableaux sur informatique et manipulez les chiffres afin de dénicher la bonne affaire.

Les différents critères entrant en jeu dans l’achat d’un terrain constructible.

De nombreux critères entrent en jeu dans l’achat d’un terrain constructible.

  • Le prix du terrain par rapport à la valeur de l’immobilier sur la commune.
  • Le prix du terrain par rapport à la valeur future locative du bien immobilier.

Mais ces critères ne sont pas tous calculables :

  • Environnement
  • Distance des transports
  • L’exposition du terrain Sud, Nord…
  • Vue
  • Côté soleil, côté ombre.
  • Ensoleillement du terrain en été et en hiver (en hiver le soleil est plus bas dans le ciel)
  • Puits, sources
  • Terrain perméable ou imperméable
  • Terrain inondable
  • Aménageable par une piscine
  • Possibilité de faire un potager….

Une astuce supplémentaire.

Pour finir je vais vous livrez MA petite astuce pour trouver votre terrain constructible.

Dans les faits, ce qui compte pour beaucoup dans le prix d’un terrain à bâtir ces « sa surface à bâtir » ou appeler aussi SHON. Par exemple, vous pouvez avoir un petit terrain en ville de 400 m2 mais dont la SHON (surface constructible) est de 1 100 m2. Dans ce cas le terrain peut valoir 1 000 000 € un million d’euros. Car sur ce terrain il est possible d’édifier un immeuble de 6 étages…

Ou bien, je vous donne un contre-exemple. Si vous voulez trouver un terrain constructible à la cam vous pouvez avoir un terrain à la compagne de 1 000 M2  avec un COS de 0,10 est donc seulement 100 M2 de SHON constructible. Ainsi ce terrain vaudra peut-être 105 000 € comme vu précédemment.

Toutefois pour dénicher votre affaire. Il y a moyen de ruser. Vous pouvez acheter une maison ancienne d’une surface habitable 100 m2 sur un terrain de 1 500 M2. Si sur ce terrain le COS (Coefficient Occupation des Sols) est de 0,20. C’est-à-dire que sur ce terrain, il est possible de construire 300 m2 de surface habitable. Ainsi si vous déduisez la surface de l’ancienne maison déjà construite. Il reste à construire 200 M2. Du coup, si vous divisez le terrain et revendez l’ancienne maison vous pourriez dans certains cas obtenir votre terrain pour presque rien. 

Pour monter en compétences rien de tell que de passer un test : https://solocasa.fr/quiz/

Je remercie mes lecteurs.

Pour aller plus loin et apprendre asVous pouvez aussi acheter mon livre en vente sur AMAZON qui vous apprendra à gérer la construction de votre maison :

– VERSION KINDLE :   6,48 €

– VERSION PAPIER :   15,18 €

construire sa maison soi-même blog broche "apprendre à gérer la construction de sa maison" de l'auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON
construire sa maison soi-même blog Livre broche « apprendre à gérer la construction de sa maison » de l’auteur Cyril DEMEURE tenu dans sa main avec logo AMAZON

Une réponse sur “Trouver un terrain constructible”

Laisser un commentaire